Gutshaus Zülow

Komplettsanierung zum Hotel

Im Mai 2015 erfolgte die erste Besichtigung des bereits in den 1990iger Jahren sanierte Gutshaus Zülow bei Sternberg. Kurz darauf wurde das Architekturbüro Rimpel mit der Planung einer Fassadensanierung beauftragt. Im Rahmen der Projektbearbeitung und auf Grundlage zahlreicher Gutachten wurde der Auftrag sukzessiv erweitert. Eine Dach- sowie Kellersanierung kamen 2016 hinzu. Im Herbst 2016 wurde die Entscheidung für die Komplettsanierung des Gebäudes getroffen. Ab 2018 arbeiteten wir als Rimpel Leifels Architekten PartG mbB an der Projektumsetzung.
Das Gutshaus Zülow wurde im Herbst 2019 unter der Projektleitung von Stefan Rimpel sowie maßgeblicher Mitarbeit von Alexander Albert fertiggestellt und dem privatem Bauherrn übergeben.

Der Ort

Die Ortschaft Zülow liegt im Tal der über 60 Kilometer langen Mildenitz.
Der Fluss mündet bei Sternberger Burg in die Warnow.
Bis dato wurde der Ort häufig mit dem an der Mildenitz gelegenen historischen, backsteinernen Wasserkraftwerk aus den 1920er Jahren in Verbindung gebracht.
Nur wenigen war das am nordwestlichen Ortsrand liegende um 1871 nach dem Entwurf des Hamburger Architekten M. Haller erbaute Gutshaus bekannt.

Das Haus

Es handelt sich um einen zweigeschossigen Mauerwerksbau mit gemauertem Drempel auf einem erhöhten Sockelgeschoss und beidseitig angefügten niedrigeren Nebenflügeln.
Das achtachsige Haupthaus besitzt ein Walmdach. Die zweiachsigen Nebenflügel weisen, hinter einer kleinen Attika versteckt, ein flach geneigtes Pultdach auf.
Das Fassadenbild wird von einer gegliederten Putzfassade, dem parkseitigen, westlichen Mittelrisaliten, den östlich und westlich hervortretenden Nebenflügeln, dem östlichen Mittelrisaliten mit repräsentativer, einläufiger Haupteingangstreppe und darüber liegendem Balkon geprägt.

Vorbereitung der Maßnahme „Sanierung Außenhülle“

Eine erste Besichtigung des Zülower Herrenhauses erfolgte im Mai 2015.
Auf der Zufahrt zum Grundstück präsentierte sich das Gebäude augenscheinlich als neu hergerichtet. Der Eindruck setzte sich bei der Besichtigung der Innenbereiche fort.

Den Bauunterlagen war zu entnehmen, dass durch den Vorbesitzer Ende der 1990er Jahre eine „umfassende Sanierung“ der ruinösen Bausubstanz durchgeführt und zu einem Wohngebäude mit zusätzlichen Ferienwohnungen ausgebaut wurde. Das Dachgeschoss blieb unausgebaut. Die Dachdeckung und der Dachstuhl des Hauptgebäudes waren unsaniert. Die innere Raumstruktur war weitestgehend erhalten. Die reichen Deckenstuckaturen im südlichen Erdgeschossbereich waren in einem guten Zustand.

Diese Informationen bildeten für den neuen Eigentümer die Grundlage für Überlegungen zur Gebäudeerhaltung. Vorgesehen war zunächst ausschließlich die Sanierung der Gebäudehülle unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten. Sämtliche Innenbereiche sollten unberührt bleiben.

In den ersten Planungsgesprächen konnte schnell Einigkeit erzielt werden, dass neben den Fassaden auch die Dachdeckung einschließlich Dachstuhl und Gründung zu berücksichtigen sind.

Die Denkmalbehörde wurde einbezogen.

Gebäudeschäden

Das Kellermauerwerk einschließlich der Fußböden war stark durchfeuchtet. Auch der Fassadenputz erwies nach näherer Untersuchung große Schädigungen. Befundet wurden außerdem stark vereinfachte und fehlende Gesimse, fehlenden Verblechungen, Hohllagen, Abplatzungen sowie falsche Putzmaterialien mit nicht unerheblichen Feuchteschäden. Das im Juni 2015 vorliegende Holzschutzgutachten bescheinigte einen stark geschädigten Dachstuhl.

Es wurden Fäulnis- und Holzinsektenschäden sowie nicht unerhebliche Verformungen der Kehlbalken festgestellt. Neben dem Braunen Kellerschwamm und Braunfäule Schäden stellte der im Dachgeschoss vorhandene Echte Hausschwamm die größte Gefahr dar. Aufgrund seiner Aggressivität und Eigenschaft durch Mauerwerk in Holzbauteile anderer Geschosse zu wachsen, konnte ein Befall der Decke zum Dachgeschoss nicht komplett ausgeschlossen werden. Die unterschiedliche, vorhandene Dacheindeckung wurde als zerschlissen eingestuft.

Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse und des ersichtlichen Sanierungsstaus wurde nach Rücksprache mit dem Bauherrn das Sanierungsziel erweitert. Ende Dezember 2015 wurde der Bauantrag „Teilsanierung Gutshaus Zülow- Außenhülle + kleiner Innenausbau“ beim Landkreis Ludwigslust- Parchim eingereicht.

Durchführung „Teilsanierung – Außenhülle und kleiner Innenausbau“

Am 01.April 2016 wurde durch das Bauordnungsamt eine Teilbaugenehmigung für die Sanierung der Außenhülle (Dach, Dachstuhl und Fassade) erteilt. Die Bauanlaufberatung erfolgte ebenfalls am 01.04.2016.

Am 06.04.2016 wurde die Baustelle eingerichtet und mit dem Aufstellen der Gebäudefassadenrüstung begonnen.

Dachstuhl

Das Holzschutzgutachten empfahl für den Dachstuhl des Hauptgebäudes aufgrund der umfangreichen Schädigung von 60 bis 70 Prozent einen kompletten Rück- und Neuaufbau. Die damaligen Untersuchungsergebnisse des Tragwerksplaners und dem Architekturbüro gingen von einer Schädigung zwischen 45 und 50 Prozent aus. Der Empfehlung aus denkmalpflegerischer Sicht den Dachstuhl zu erhalten, wurde durch den Bauherrn mitgetragen. Da die Arbeiten am historischen Dachstuhl ausschließlich in situ erfolgen konnten, wurde die Sanierung in Abschnitten aufgeteilt. Die zimmermannsmäßige Sanierung begann Ende April 2016 auf der Nordseite, und wurde bis Ende Oktober 2016 über die West-, Süd- und Ostseite fortgeführt. Durch die Sanierung im Bestand konnten mindestens 55 Prozent der historischen Dachstuhlkonstruktion erhalten werden.

Decke

Die Deckensanierung zum Dachgeschoss erfolgte zeitgleich mit den Dachstuhlarbeiten. Dabei wurden weitere Deckenbereiche mit großflächigem Hausschwammbefall festgestellt.

Für „den kleinen Innenausbau“ erfolgten im Mai 2016 durch die Rohbaufirma vorbereitende Freilegungsarbeiten. Die bei der „Sanierung“ in den 1990er Jahren eingebauten Unterdecken wurden entfernt. Bei der Demontage wurden unvermutet in mehreren Zimmern des Obergeschosses historische Stuckdecken und Stuckdeckenreste freigelegt. Die Stuckrandprofile befanden sich in einem befriedigenden bis stark geschädigten Zustand. In Abstimmung mit den Beteiligten wurde beschlossen, die freigelegten Stuckdecken wieder sichtbar zu belassen.

Fassade

Die Rekonstruktion des Fassadenputzes erfolgte mit der im Juni 2016 vorliegende Denkmalpflegerischen Zielstellung für die originalgetreue Wiederherstellung der Fassaden und in enger Abstimmung mit der Unteren und Oberen Denkmalbehörde. Mit Hilfe eines Profilkamms wurden kleinste an der Fassade erhaltene Putz- Originalfragmente abgenommen und in die Ausführungsplanung übernommen. Anhand historischer Fotos vom Gutshaus Zülow und vergleichbarer Gebäude des Architekten M. Haller konnten Rückschlüsse zur Gestaltung gewonnen werden.

Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme der 1990er Jahre wurde die Putzfassade nur oberflächlich repariert und stark vereinfacht. Der Originalputz konnte zu Beginn der Sanierung nur noch fragmentarisch nachgewiesen werden.

Innenausbau

Im Juli 2016 erteilte die Baubehörde die Baugenehmigung. Der kleine Innenausbau konnte beginnen.

Die am Ende der 90er Jahre des vorherigen Jahrhunderts durchgeführte „Sanierung“ konnte für die aktuelle Maßnahme leider nicht weiter als solide Grundlage angenommen werden. Im laufenden Baubetrieb wurden fast wöchentlich zusätzliche Alt- und Neuschäden freigelegt. Der massive alte und neue Befall von Echtem Hausschwamm stellte sich hierbei als größte Gefahr und Baubehinderung heraus. Dieser wurde hinter neuen Bekleidungen nicht nur im Dachgeschoss, sondern auch im Ober-, Erd- und Sockelgeschoss festgestellt.

Der Brand-, Wärme- und Schallschutz konnte in Summe als nicht vorhanden eingestuft werden. Aufgrund der fortlaufenden Schadensbefunde und dem sich daraus ergebenden Sanierungsaufwand erwies sich die geplante Teilsanierung als unzureichend.

Durchführung „Komplettsanierung Gutshaus Zülow“

Im Herbst 2016 wurde die Entscheidung für die Komplettsanierung des Gebäudes getroffen. Es erfolgte eine Untersuchung der bestehenden Haustechnik- Elektro-, Heizung-, Lüftungs- und Sanitärinstallation. Die Haustechnikinstallation wurde als mangelhaft und nicht zulässig eingestuft. Neben mangelhaftem Brand- und Schallschutz bestanden Bedenken zur Hygiene, falscher Leitungsverlegung und falscher Materialien. Es wurde der Entschluss gefasst, die gesamte Haustechnik zu erneuern und somit auf den neuesten Stand und den aktuellen Erfordernissen zu bringen.

Die Arbeiten an der Außenhülle, und im geringen Umfang der kleine Innenausbau, wurden ohne Unterbrechung fortgeführt.

Dachdeckung

Die neue Dachdeckung des Hauptgebäudes konnte Ende 2016 fertiggestellt werden. Die teilweise, und in einem schlechten Zustand, erhaltene englische Schieferdeckung wurde durch eine Glattziegel- Dacheindeckung ersetzt. In Farbe und Oberflächenform erfolgte eine Annäherung an die damalige Schieferdeckung.

Erker

Die Erker der Fassadenostseite konnten nach der Gerüststellung untersucht werden. Der augenscheinlich gute Bauzustand erwies sich als falsch. Neben der fehlenden Wärmedämmung wurde festgestellt, dass sämtliche fäulnis- und insektengeschädigte Hölzer im Rahmen der 1990er „Sanierung“ nicht ausgetauscht und die Entwässerungen mangelhaft ausgeführt wurden. Aufgrund des schlechten Bauzustands wurden die zwei Erkerverdachungen saniert.

Balkon

Im Zuge der Fassadenputzarbeiten wurde über dem Haupteingangsbereich der desolate Balkon saniert. Dafür wurden durch den Maler die Stuckelemente der Konsolen freigelegt und gereinigt. Die in den 1990er Jahren neu aufgebaute unproportionierte Balustrade zurückgebaut, freigelegte tragende Ebene ertüchtigt und nach denkmalpflegerischen Vorgaben komplett neu aufgebaut. Hierfür konnten zwei im benachbarten Stallgebäude geborgenen originalen Balusterfragmente genutzt werden. Zu vermuten ist, dass diese aus dem Abbruch aus den 1990er Jahren stammen. Vom Stukkateur wurden Abformungen genommen und Reproduktionen hergestellt.

Drohnenaufnahme Baustelle Gutshaus Zülow

Stuckdecke

Im Innenbereich mussten in Folge der Schwammsanierungen Teile der historischen Stuckdecken zurückgebaut werden. Für eine spätere Rekonstruktion wurden vor Beginn der Arbeiten Abformungen der Stuckdecken vorgenommen. Einzelne Elemente konnten geborgen werden. Durch die beauftragte Stuck- und Restaurierungswerkstatt erfolgte die Aufarbeitung der vorhandenen Stuckaturen und Wiederherstellung der fehlenden Bereiche.

Wände

Mit dem Abbruch der Altputze und Wandbekleidungen im Frühsommer 2017 begann der Trocknungsprozess der stark durchfeuchteten Wände im Sockelgeschoss. Für die Oberflächenbehandlung aller Sockelgeschosswände wurden aufwendige regulierende Schutzmaßnahmen durchgeführt, welche den ungehinderten Feuchteeintrag im Sockelgeschoss unterbinden sollen.

Fenster

In den 1990er Jahren erfolgte der Austausch aller Fenster nach damaligen denkmalpflegerischen Vorgaben als wärmedämmende Holzelemente. Die historische Eingangstür mit beidseitigen Fenstern blieb erhalten.

Der geplante Erhalt der „neuen“ Fenster erwies sich nach innenseitiger Freilegung der unzureichenden innenseitigen Befestigungen und Abdichtungen als sehr aufwendig. Sämtliche Fenster mussten ausgebaut und mit einem zusätzliche Aufdoppelungsrahmen und umlaufender Abdichtung versehen werden. Nach dem Einbau und Überarbeitung des Schließmechanismus erhielten die Elemente eine neue Innen- und Außenbeschichtung.

Die funktional und denkmalpflegerisch in Frage gestellten Metallbalkone im Obergeschoss der Westfassade wurden zurückgebaut und an den zwei „französischen“ Fenstern durch kleinteilige Metallgeländer ersetzt.

Raumstruktur

Durch die Komplettsanierung wurden die Innenbereiche sämtlicher Geschosse freigelegt. Dadurch konnte das Raumprogramm verbessert werden. Die historische Raumstruktur wurde in Teilbereichen wieder aufgenommen. Appartements, Ferienwohnungen und Sanitärräume neu geordnet.

Sämtliche Innentüren wurden entsprechend dem historischen Vorbild neu angefertigt. Die Wärmedämmung der bewohnten Bereiche konnte auf der Holzbalkendecke realisiert werden. Schwach dimensionierte Außenwände wurden mit einer mineralischen, diffusionsoffenen Innendämmung versehen. Der Innenputz und die Farbbeschichtungen wurden neu aufgebracht.

Dielenfußboden

Die geplante Aufarbeitung und der Wiedereinbau der geborgenen historischen Dielung musste aufgrund der starken Schädigungen durch Holzwurm- und Hausschwammbefall aufgegeben werden. Entsprechend Bestand und denkmalpflegerischer Vorgaben erfolgte der Einbau einer neuen Dielung. Lediglich in der südlichen Erdgeschosswohnung und in der Eingangshalle blieb der Dielenfußboden erhalten.

Eingangshalle

In Abstimmung mit der Denkmalpflege konnte der Raumeindruck der Eingangshalle annähernd wiederhergestellt werden. Zu erwähnen ist hier die Befundung einer Schablonenmalerei auf den Putzflächen des Treppenpodestes in der Eingangshalle. Die Schablonenmalerei wurde durch die beauftragte Malerfirma in farblicher Abschwächung wiederhergestellt. Die vormals freigelegten Befundungen erfuhren eine Sicherungsüberdeckung.

Weiteres

Eine komplette Erneuerung erfuhr die Heizungs-, Sanitär-, Lüftungs- und Elektroinstallation. Die alte Ölheizung und Öllagertanks wurden aus dem Gebäude entfernt. Die Wärmeversorgung erfolgt nun durch eine neue Gasbrennwertheizung, die im ungenutzten Westflügel des ehemaligen Stallgebäudes untergebracht wurde.

Die Erschließung des Dachbodens wird im Obergeschoss durch eine hölzerne Treppe neu geregelt. Der Dachboden bleibt weiterhin ungenutzt. Durch das beauftragte Innenarchitekturbüro erfolgte die Planung und Umsetzung der Inneneinrichtung. Die Parkanlage und die Außenbereiche wurden durch das Landschaftsarchitekturbüros wieder hergestellt und neugestaltet.

Die Brandschutzanforderungen wurden im gesamten Gebäude entsprechend dem aufgestellten Brandschutzkonzept umgesetzt. Die Haupteingangstreppe wurde entsprechend den ehemaligen Proportionen neu aufgebaut und erhielt dabei die ursprüngliche Sandsteinabdeckung zurück.

Der abgebrochene ruinöse Säulenanbau konnte anhand alter Fotounterlagen und Freilegung der alten Feldsteinfundamente ab November 2017 rekonstruiert werden. Im nördlichen Bereich der Westfassade erhielt das Erdgeschoss eine große vorgelagerte Terrasse mit großzügiger Treppenanlage. Die Terrasse dient als sanfte Überleitung vom Frühstücksraum in die Landschaft.

Bauherr

Privat

Planungsbeginn

2015

Fertigstellung

2019

Unsere Leistungen

Architektur / Gebäudeplanung
Badplanung
Küchenplanung
teilweise Innenarchitektur

Architekten

Rimpel Architekten
Rimpel Leifels Architekten PartG mbB

Bearbeitung

Stefan Rimpel
Alexander Albert
Sabine Höhn
Claus Brandt
Franka Schmeling
Natalja Gies

Brandschutzplanung

A+B Bauplanungsbüro
Dipl.-Ing. Steffen Reinert

Elektro- und Fernmeldeplanung

Ingenieurbüro für Elektroplanung
Mathias Bombowsky

Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärplanung

Mecklenburgische Planungsgruppe Haustechnik
Bernsdorf-Drevelow GbR

Tragwerksplanung

Ingenieurbüro Otte & Schulz GmbH & Co. KG

Einrichtung / Innenarchitektur

hotelident

© Fotos

Jörn Lehmann